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時(shí)間:2023-01-17 11:30:07 編輯:5號(hào)網(wǎng)-lj 0
最近提前還房貸話題又引起了高潮了,為什么這個(gè)話題會(huì)這么熱門(mén)呢?要是想提前還清放貸的話需要些什么手續(xù)?
只要房貸利率高于利率,只要房?jī)r(jià)還在下跌,且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,提前還貸的動(dòng)機(jī),就一直會(huì)存在。
李宇嘉
近段時(shí)間,“提前還房貸”又掀起了高潮。有朋友告訴我,最近他發(fā)年終獎(jiǎng)了,計(jì)劃提前還房貸,但沒(méi)想到,手機(jī)銀行APP直接關(guān)閉了申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸的功能。據(jù)悉,有的銀行可以在手機(jī)上申請(qǐng)?jiān)摴δ?,但放出的?hào)很少,每天點(diǎn)進(jìn)去都顯示預(yù)約已滿。到柜臺(tái)辦理,要么窗口很少、要么排好幾個(gè)小時(shí)。即便預(yù)約到的,也要等待2-3個(gè)月。另外,提前還貸普遍要繳違約金。
事實(shí)上,提前還貸潮貫穿2022年。2023年年初,為啥“提前還貸”又掀起高潮?一方面,2022年到現(xiàn)在,盡管房貸利率下降了1個(gè)百分點(diǎn)左右,但對(duì)老百姓而言,利率還是很高。已經(jīng)發(fā)放的房貸,利率大部分要在5%左右。特別是,2016-2021年,商品房市場(chǎng)在高位運(yùn)行,那時(shí)的房貸利率普遍在5%以上。問(wèn)題是,現(xiàn)在存款和保本的利率,普遍低于3%。
比如,5年期定期存款利率普遍在1.5%(零存整取、整存零?。?3%(整存整?。?。此前收益比存款高的貨幣基金,其收益在2022年比存款利率還要低。在老百姓眼里,過(guò)去銀行一直是沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的,但現(xiàn)在也大幅度波動(dòng),甚至出現(xiàn)負(fù)收益。相對(duì)收益更高的資管產(chǎn)品,虧損本金的現(xiàn)象也在2022年不斷出現(xiàn)。沒(méi)有比較就沒(méi)有傷害,如此一看,房貸利率就很高了。
記得在2014-2017年,那時(shí)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新風(fēng)起云涌、地產(chǎn)一年上一個(gè)臺(tái)階,社會(huì)融資需求很旺盛,環(huán)境也很寬松,機(jī)構(gòu)大量發(fā)行各類融資產(chǎn)品,老百姓隨隨便便就能找到6%-10%的投資品種,而且多是剛性兌付的。所以,即便那時(shí)房貸利率在5%以上,也是相對(duì)便宜的。因此,那會(huì)兒大家買(mǎi)房時(shí),都想多申請(qǐng)房貸、少給首付,結(jié)余的存款搬家到了和資管。
現(xiàn)在,情況不一樣了,房貸利率變高了,收益走低了,自然就會(huì)發(fā)生從“盡量多申請(qǐng)房貸”到“爭(zhēng)著提前還貸”的逆轉(zhuǎn)。近期,收益一度大幅度下滑,甚至出現(xiàn)破凈的情形,更是引發(fā)了大規(guī)模的贖回?;氐酱婵钯~戶上的錢(qián)怎么處置?老百姓是聰明的,簡(jiǎn)單的加減法算得很清晰了,提前還貸是最好的選擇,等于變相。而且,還有一個(gè)非常重要的觸發(fā)因素,就是近期房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整。
根據(jù)央行政策,70個(gè)大中城市中,有38個(gè)城市的首套房貸利率在2023年不設(shè)下限了。這70個(gè)城市均為人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)基本面靠前的城市。全國(guó)還有200多個(gè)地級(jí)市,這些城市大部分的房?jī)r(jià)在下跌。由此,未來(lái)全國(guó)絕大多數(shù)城市的首套房貸利率取消下限。對(duì)存量房貸來(lái)說(shuō),高利率的弊端更加凸顯。這時(shí),要么還貸款,要么還款后賣(mài)房,再買(mǎi)房,騰挪為低利率房貸。
對(duì)銀行來(lái)說(shuō),近年來(lái)對(duì)實(shí)體貸款利率明顯走低,2022年下降了34個(gè)基點(diǎn)。國(guó)家還要求利率更低的中小微貸款占比不低于30%。由此,房貸就是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)了。同時(shí),2022年居民存款同比多增近8萬(wàn)億,包括贖回的資金、預(yù)防性儲(chǔ)蓄、買(mǎi)房延后的資金,大部分成為定期存款。資金成本在增加,增量房貸申請(qǐng)?jiān)谙陆担媪糠抠J被提前還貸,銀行收益自然受沖擊。
2021年上半年,老百姓“排隊(duì)等待放貸款”,現(xiàn)在卻是“排隊(duì)等待還貸款”。一年多的時(shí)間,發(fā)生如此大的反差,大背景就是對(duì)樓市的預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)。過(guò)去,百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲,資產(chǎn)收益遠(yuǎn)大于房貸利率調(diào)高的成本,大家對(duì)房貸利率不敏感。現(xiàn)在,對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期逆轉(zhuǎn)了,房子的成本也全面顯現(xiàn),包括房貸、物業(yè)、折舊等等,這也是近期樓市低迷的根源之一。
只要房貸利率高于利率,只要房?jī)r(jià)還在下跌,且居民預(yù)期房?jī)r(jià)下跌,提前還貸的動(dòng)機(jī),就一直會(huì)存在。房?jī)r(jià)下跌城市的房貸利率不再設(shè)下限,一方面是為了收縮房貸利率和銀行產(chǎn)品利率之間的倒掛幅度,另一方面是以降低房貸利率緩沖房?jī)r(jià)下跌。同時(shí),近期樓市政策更多轉(zhuǎn)向需求端紓困,目的也是激勵(lì)大家購(gòu)房,緩解房?jī)r(jià)下跌的預(yù)期。短期內(nèi)要穩(wěn)樓市,就得這么做。
1、先查看貸款合同中有關(guān)提前還貸的要求,注意提前還貸是否須交一定的違約金。
2、向貸款銀行電話咨詢提前還貸的申請(qǐng)時(shí)間及最低還款額度等其他所需要準(zhǔn)備的資料。
3、按銀行要求親自到相關(guān)部門(mén)提出提前還款申請(qǐng)。
4、借款人攜相關(guān)證件到借款銀行,辦理提前還款相關(guān)手續(xù)。
5、提交《提前還款申請(qǐng)表》并在柜臺(tái)存入提前償還的款項(xiàng)即可。
各銀行提前還貸申請(qǐng)條件
中國(guó)銀行:提前30個(gè)工作日書(shū)面申請(qǐng)。
工商銀行:要求貸款者提前30個(gè)工作日書(shū)面申請(qǐng)銀行,提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
農(nóng)業(yè)銀行:要求提前7個(gè)工作日書(shū)面申請(qǐng),并且在貸款發(fā)放滿一年后才可提出申請(qǐng),提前還款額下限為正常每月還款額的6倍。
交通銀行:提前還款額度不得少于6個(gè)月的還款金額。
民生銀行:自發(fā)放個(gè)人貸款第二個(gè)還款月起借款人可以書(shū)面提出提前還款申請(qǐng)。
N北京行:在借款期內(nèi)、貸款發(fā)放滿一年以后,經(jīng)銀行同意,方可書(shū)面申請(qǐng)?zhí)崆皻w還部分或全部貸款
房貸提前還款對(duì)于違約金的收取,不同銀行規(guī)定都可能會(huì)有所不同。比如有的銀行會(huì)規(guī)定:
在房貸還款未滿一年的時(shí)候進(jìn)行提前還款,將收取提前還款金額的3%作為違約金;
2.在房貸還款滿一年、未滿兩年的時(shí)候進(jìn)行提前還款,將收取提前還款金額的2%作為違約金;
3.在房貸還款滿兩年、未滿三年的時(shí)候進(jìn)行提前還款,將收取提前還款金額的1%作為違約金;
4.在房貸還款滿三年后進(jìn)行提前還款,不再收取違約金。
房貸利率不能申請(qǐng)下調(diào)。正常情況下,房貸利率是根據(jù)銀行當(dāng)前的情況和借款人個(gè)人綜合資質(zhì)而定的,無(wú)法隨意改變。定下來(lái)之后,會(huì)寫(xiě)在合同里,除非LPR利率有所變動(dòng),銀行需要調(diào)整貸款利率,否則借款人是無(wú)法自己主動(dòng)申請(qǐng)下調(diào)房貸利率的。
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