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現(xiàn)在的房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)都是說(shuō)不準(zhǔn)的，聽(tīng)說(shuō)在全國(guó)近8成的房?jī)r(jià)都不過(guò)萬(wàn)這是不是真的？現(xiàn)在買(mǎi)房子的話到底值不值得購(gòu)買(mǎi)呢？

全國(guó)近8成地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)不過(guò)萬(wàn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2022年9月，在納入統(tǒng)計(jì)的全國(guó)313個(gè)地級(jí)及以上城市中，鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河房?jī)r(jià)排在全國(guó)最后三位，分別為每平米2149元、3084元、3173元。排名靠前的三個(gè)城市北京、上海、深圳，房?jī)r(jià)分別為每平米7.04萬(wàn)元、6.92萬(wàn)元、6.87萬(wàn)元。這意味著，同樣的價(jià)格在鶴崗可以買(mǎi)100平米的房子，在北京只能買(mǎi)3平米的房子。

據(jù)界面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在納入統(tǒng)計(jì)的全國(guó)313個(gè)城市中，有近八成的城市房?jī)r(jià)每平米低于1萬(wàn)元，每平米價(jià)格在2萬(wàn)元以上的城市僅占比6%。具體來(lái)看，每平米房?jī)r(jià)在0.5-1萬(wàn)元區(qū)間的城市數(shù)量最多，有190個(gè)城市，占比為60.7%；每平米房?jī)r(jià)低于5000元的城市數(shù)量有52個(gè)，占比為16.6%，排在第二位。

今年全國(guó)超五成城市房?jī)r(jià)下跌，雙鴨山房?jī)r(jià)比鶴崗還低2022年9月，在納入統(tǒng)計(jì)的全國(guó)313城中，有半數(shù)以上城市房?jī)r(jià)與去年同期相比出現(xiàn)下跌，全國(guó)房?jī)r(jià)增速平均值為同比下降1.01%。在每平米房?jī)r(jià)低于5000元的52個(gè)城市中，有24個(gè)城市的同比增速低于全國(guó)平均值。

在房?jī)r(jià)排名靠后的十個(gè)城市中，鶴崗、雙鴨山、張掖、鐵嶺、石嘴山房?jī)r(jià)均出現(xiàn)上漲，七臺(tái)河、博州、黔南、白山、烏蘭察布房?jī)r(jià)均出現(xiàn)下跌。其中，石嘴山房?jī)r(jià)上漲幅度最高，為同比上漲19.07%；烏蘭察布房?jī)r(jià)下跌幅度最高，為同比下降10.62%。

在房?jī)r(jià)排名靠后的十個(gè)城市中，近一年以來(lái)，鶴崗二手房?jī)r(jià)格最低，月均價(jià)格為每平米2157元，最低價(jià)格為每平米1836元。今年5月，鶴崗每平米房?jī)r(jià)達(dá)到3087元，比雙鴨山每平米多出316元。從整體上來(lái)看，鶴崗房?jī)r(jià)仍具有較大價(jià)格優(yōu)勢(shì)，其近一年的月平均房?jī)r(jià)比雙鴨山、七臺(tái)河、張掖每平米分別少747元、1074元、1216元。

低房?jī)r(jià)城市大多為資源衰退型城市

據(jù)界面數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，每平米房?jī)r(jià)低于5000元的52個(gè)城市大多分布在我國(guó)東北、西北地區(qū)，分別有19個(gè)城市、12個(gè)城市。具體來(lái)看，主要集中在黑龍江、貴州、遼寧等省份，其中，全國(guó)房?jī)r(jià)最低的3個(gè)城市均位于黑龍江，整個(gè)西南地區(qū)僅貴州的房?jī)r(jià)在5000元以下。

界面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)排名靠后的城市大多為資源型城市，且分布在東北地區(qū)。國(guó)務(wù)院發(fā)布的《全國(guó)資源型城市名單》顯示，東北三省共有21個(gè)地級(jí)市符合資源型城市要求。其中，鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河、阜新等8個(gè)城市被定義為衰退型城市。

低房?jī)r(jià)城市出現(xiàn)人口流失，多地出臺(tái)引才政策

從常住人口角度來(lái)看，房?jī)r(jià)排名靠后的10個(gè)城市里就有7個(gè)城市，常住人口在第七次人口普查時(shí)出現(xiàn)大幅減少。相較于第六次人口普查，烏蘭察布常住人口減少43.73萬(wàn)人，黔南常住人口則增加了26.17萬(wàn)人。鶴崗、雙鴨山、七臺(tái)河等地常住人口均呈下降趨勢(shì)。

10月26日，鶴崗就業(yè)局表示，外地遷去鶴崗可推薦就業(yè)，靈活就業(yè)人員可申請(qǐng)補(bǔ)貼。近年來(lái)，類(lèi)似的引才政策，在多個(gè)和鶴崗類(lèi)似的低房?jī)r(jià)城市被推出，當(dāng)?shù)啬贸鼍幹坪桶布屹M(fèi)來(lái)吸引人才就業(yè)。其中，博州最高給予50萬(wàn)元住房補(bǔ)貼，而當(dāng)?shù)?月平均房?jī)r(jià)僅為每平米3627元。

全國(guó)近8成地級(jí)及以上城市房?jī)r(jià)不過(guò)萬(wàn) 房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何現(xiàn)在買(mǎi)房值不值

房?jī)r(jià)未來(lái)走勢(shì)如何現(xiàn)在買(mǎi)房值不值

從我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展史來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格大概經(jīng)歷了3次幅度較大的“漲價(jià)潮”，分別是2003年，2009年以及2012年。在2012年之后，商品房?jī)r(jià)格雖然仍在上漲，但勢(shì)頭沒(méi)有了往日的瘋狂。

不過(guò)從2021年下半年開(kāi)始至今，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的調(diào)整。從價(jià)格方面上來(lái)看，我國(guó)平均房?jī)r(jià)已經(jīng)從2021年10139元/平方米，下降到了2022年上半年的9600元左右每平方米。

事實(shí)上，房地產(chǎn)價(jià)格之所以會(huì)下降，主要是因?yàn)榻陙?lái)樓市成交出現(xiàn)了持續(xù)低迷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示：2022年1-8月份全國(guó)商品房銷(xiāo)售額85870億元，同比下降27.9%。

面對(duì)如此嚴(yán)峻的情況，不少城市紛紛選擇對(duì)樓市“松綁”。比如，有的城市降低了首付比例以及貸款的利率，有的則直接是買(mǎi)房送車(chē)位、送裝修、送全屋家電等等，總之促銷(xiāo)方式是應(yīng)有盡有。

在這樣的背景下，不少剛需買(mǎi)房子開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)。那么，現(xiàn)在是不是買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)呢？對(duì)此有業(yè)內(nèi)人士分析指出，目前在“三大趨勢(shì)”的共同下，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)走勢(shì)已定，買(mǎi)不買(mǎi)房看完一目了然。

第一個(gè)趨勢(shì)：房?jī)r(jià)下跌已經(jīng)不可避免。

不管是改善人們的居住需求，還是有效支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，還是中國(guó)城市化建設(shè)的主要載體。以上任何一個(gè)變化，房地產(chǎn)行業(yè)都功不可沒(méi)。但是如今，從國(guó)家的頂層思維來(lái)看，房地產(chǎn)已經(jīng)不可能再是核心戰(zhàn)略，所以它也不可能再像以前一樣是穩(wěn)賺不賠的。

可以看到，從2022年開(kāi)始，各地樓市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的情況，房?jī)r(jià)泡沫消退已經(jīng)很明顯，未來(lái)大部分城市房?jī)r(jià)有所下跌，也是可以預(yù)見(jiàn)的事情。

第二個(gè)趨勢(shì)：商品房嚴(yán)重過(guò)剩。

我國(guó)究竟蓋了多少的房子？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾在《中國(guó)城鎮(zhèn)住房過(guò)剩還是不足》報(bào)告中給出測(cè)算：1978-2018年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套數(shù)從約3100萬(wàn)套增至3.11億套。

這么多的房子，哪怕全部分給在城鎮(zhèn)居住的人，那都是絕對(duì)足夠的。況且，城里還有很多的自建房，小產(chǎn)權(quán)房等等。說(shuō)白了就是，我國(guó)房子其實(shí)已經(jīng)嚴(yán)重過(guò)剩了。

不難發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)如今每個(gè)城市，或多或少都有無(wú)人居住的房子，不同城市的住房空置率從8%—20%不等。一到晚上，很多小區(qū)開(kāi)燈的都沒(méi)幾戶，房子過(guò)剩是不爭(zhēng)的事實(shí)。

第三個(gè)趨勢(shì)：未來(lái)商品房不再暢銷(xiāo)。

數(shù)據(jù)顯示：截至2021年底，全國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)2.67億，占總?cè)丝诘?8.9%；預(yù)計(jì)2035年左右，我國(guó)60歲及以上老年人口將突破4億。

隨著老齡化加劇，未來(lái)人們房對(duì)子的需求不再那么渴望。況且，現(xiàn)如今年輕人出現(xiàn)了晚婚晚育，甚至是不婚不育的困境，很多年輕人不愿意結(jié)婚，不生孩子，未來(lái)房子哪還有那么多的需求？誰(shuí)來(lái)接盤(pán)那么多的房子？

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房?jī)r(jià)有幾種計(jì)算方式

房?jī)r(jià)的計(jì)算公式為“3+3+3+1”，即“30%的土地成本+30%的建安成本+30%的報(bào)建費(fèi)用和稅費(fèi)等+10%的開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)”。

1、土地成本(占比25%-30%)：房?jī)r(jià)里的土地成本指樓面地價(jià)，簡(jiǎn)單來(lái)講就是單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格。也可以理解為土地上蓋出房子后，每平米售價(jià)中所包含的土地成本。樓面地價(jià)能真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格。

2、建安成本(占比約30%)：建安成本是房?jī)r(jià)中相對(duì)穩(wěn)定的部分，它是房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡(jiǎn)稱。房屋建筑成本是建設(shè)房屋的投入，主要分為三個(gè)部分：

(1)前期費(fèi)用：主要包括三通一平費(fèi)用和專項(xiàng)費(fèi)用。三通一平費(fèi)用是指使建筑地段的土地平整，達(dá)到通上下水、通電、通路等投入的資金，大面積或不成熟的小區(qū)建設(shè)在此項(xiàng)費(fèi)用上的投入是可觀的。專項(xiàng)費(fèi)用指支付給設(shè)計(jì)公司的總體規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)等費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商若重視此方面的投入，將為其本身和消費(fèi)者帶來(lái)利益。

(2)土建費(fèi)用：主要表現(xiàn)在土建費(fèi)用上，框架結(jié)構(gòu)，多層打樁，現(xiàn)澆樓板雖然使得成本比較高，但是房屋質(zhì)量也更能保證。

(3)配套設(shè)施費(fèi)用：這部分主要包括開(kāi)發(fā)商在水、電、煤氣、綠化、衛(wèi)生、等方面花費(fèi)的資金。

3、管理費(fèi)用(占比約5%)：包括經(jīng)營(yíng)管理、銷(xiāo)售費(fèi)用。指用于房地產(chǎn)出售到交付使用過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商管理人員所發(fā)生的一切費(fèi)用等。

4、稅費(fèi)(約占比25%)：主要產(chǎn)生在規(guī)劃、報(bào)建、預(yù)售等環(huán)節(jié)。直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有13個(gè)，主要包括企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、費(fèi)附加、土地稅、印花稅等。

5、利潤(rùn)(占比約10%)：對(duì)于房企的利潤(rùn)比例較為清晰還是上市房企，但是上市房企本身目前的現(xiàn)狀也不樂(lè)觀。

當(dāng)然，這些都是賬面上的靜態(tài)結(jié)構(gòu)。土地開(kāi)發(fā)過(guò)程是動(dòng)態(tài)的，一般樓盤(pán)一期的開(kāi)發(fā)周期是兩年，兩年中樓面地價(jià)是有變動(dòng)的，而成本基本上是不變的。周期內(nèi)隨著樓面地價(jià)的，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間也就會(huì)隨之増大。

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房?jī)r(jià)和什么有關(guān)

1、國(guó)家政策

國(guó)家在房地產(chǎn)方面的每一次推出新政，都會(huì)對(duì)整個(gè)行業(yè)帶來(lái)一些或大或小的震蕩，這些新政包括限購(gòu)、貸款等。簡(jiǎn)單地說(shuō)，影響房?jī)r(jià)的很重要的因素就是中央政策。

2、國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況

房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型的行業(yè)，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也和經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)。比如：2008年的房?jī)r(jià)下降就是源于當(dāng)年全球范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響。經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)必然進(jìn)入平緩或者下降通道。

3、市場(chǎng)供需關(guān)系

市場(chǎng)供需關(guān)系落實(shí)在二手房市場(chǎng)上，最直接的數(shù)據(jù)是：新增房源量、新增客源量與帶看量。房源帶看量和新增客源量基本呈正相關(guān)關(guān)系，新增客源量增加，意味著到二手房門(mén)店登記要買(mǎi)房的人增加，勢(shì)必會(huì)增加經(jīng)紀(jì)人帶看的次數(shù)。新增客源量和帶看量代表了需求方，新增房源量代表供給方，三者可以衡量二手房市場(chǎng)供況。